全国房价飚升伊始，全国各大媒体对于房地产市场的形势分析文章比比皆是，但对于县域房地产经济的走势却几乎只字不提。本人猜想主要是因为县域房地产经济不具有代表性，在全国房地产大势所趋下也显得不那么重要，受人关注的程序相对较低，其次是写这类文章根本没有几个人看。本人身居大连庄河，对当地的房地产情况较为了解一些，针对大众普遍关注的问题，笔者特发表一些自己的观点。不过，在此声明，此观点仅代表我个人之言，不具备全面系统性。
庄河市在大连与丹东两市之间，地处辽东半岛南部，东至丹东160公里，西距大连150公里，北去沈大高速公路120公里，全市人口90万，其中城市人口约20万人。县城位于东经122度29分～123度31分,地下城与勇士外挂网，北纬39度27分~40度12分之间。地形西部纵宽，东部纵窄。南北最长纵距64.4公里，东西最大横距85.2公里，东北至西南最长斜距92.4公里。海岸线曲折长215公里。总面积陆域3774平方公里，滩涂260平方公里，合计为4034平方公里。2008年在全国百强县评比中位列第66位，在辽宁名列第5。经济发展在全国较为先进。受大连地区房价上升的影响，庄河的房价也随之急升。平均从2003年的1600元上升至2008年3700元。但虽如此，此价格仍属于正常之状态。与国内其他一线城市的房地产泡沫相比较，庄河地区房地产市场受到冲击较小，而且，国家对房地产的宏观调控对庄河的影响甚微。在这里，本人特做一名词解释，即：何为房地产泡沫。房地产的泡沫主要分为两种，一是需求的泡沫，现在有钱人很多，理财观念也有所提升，不原意把钱放到银行里。很多人都听说某大款有钱后在大连、上海、北京等地均有房产。一般的家庭也是自己住一套尔后再买一套出租，也就是“以租养住”。所以，有的家庭不仅有一套房，而且可能会有3套4套甚至更多。需求的泡沫是一种虚假的需求，尤其是炒房的存在更使得这种虚假的需要表现得更为抢眼。例如，原本某城市真正的房地产需求量为100万套，因为这种需求的泡沫存在，可能就是500万套。于是，这种虚假的需求就存在了；二是供应泡沫，房地产商在做市场调研时，错误地将这种虚假的需求作为市场的潜在力量，于是便开发了更多的楼盘等待销售，最终导致了供大于求的局面。一旦市场真相被看破，也便像泡沫一般迅速破裂，势如破竹。
      从近几年庄河的房地产发展形势来看，庄河地区基本上不存在房地产泡沫，庄河必竟是一个县域经济，还不会达到这种严重的程度。为了更透彻地对庄河地区房价进行理性的分析，我们将着重从以下几点进行讲述：
我们需要理清一个思路，即：影响房地产价格到底由什么来决定。这个问题是需要我们来认真思考的。本人以为，决定房地产价格的因素主要有以下几点：
      第一，从经济学的角度来讲，供求关系永远是影响任何商品价格的重要因素。供求双方实际上是博弈双方，博弈的过程实际是对房地产价值判断的过程，由此产生了价格。那么，庄河房地产市场的供求关系是怎样的呢？虽然庄河近几年每年的房地产开发总量都在30万平方米上下浮动（以2007年为例，庄河地区的房地产开发总量30.16万平方米）。这个数据对一些县域经济来讲可以说已经处于饱和之中。但我们更应当看到，庄河是一个具有勃勃生机的城市，是一个正在拙壮发展中的城市。庄河的南城区改造就是一个很好的例子，也是继承和发展全国之城市化推进的大势所趋，2007年我国城市化率达到45%左右。按照目前的发展态势，2020年可望达到60%左右，届时将会超过世界平均水平，但仍然明显低于发达国家水平。目前世界城市化率已经超过50%，发达国家一般都在80%以上。中国预计从现在到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的百分之三十七提高到百分之七十五左右，才能满足中国现代化进程的总体要求。庄河的城市化率则少之又少，应该在30%左右的样子。所以说，城市化越来越广的明天，庄河的房地产业也会随之越来越好。像现在80后的一代年轻人已逐渐进入到生活的前台，有许多人都需要购买房子。就以大连伟业房地产开发有限公司在庄河市影剧院旁开发有“金贸银座”项目而言，房屋总套数在300套左右（包括办公间和高级商居），在市场调研中，住宅的需求数量明显高于办公间的需求数量。在长达两个月的调研期间，打听住宅的客户约为400余个，而打听办公的仅为100余个。由此可见，对住宅的需要还是较为旺盛的。所以说，庄河地区房地产供求关系还较为平衡地发展。从这个层面上去理解，房价不会降的。但受全国大势之影响也不会再有太大的升值。

      第二，从商品房对应价值的角度来分析。

房子的价格是由价值来决定的。价格可以在价值约定的范围内自由波动。在经济学中著名的艾特略理论认为：一切经济活动的走势都是具有波浪性的，失去了波浪性，市场就是凝固。就是像股票一样，会在6000点至1000点之间浮动，但决不会脱离价值区间。我们要知道，房地产本身并不具体什么价值，一套好的房子，放在农村几百元一平方米，而放在市中心却能卖到几千元一平方米，为什么呢？是房子品质问题吗？不是，都是一样的。是因为房地产所在区域的公用配套设施的齐全与精致程度决定了该房产的附加值上升，从而致使房价也随之上升。所以我们说，卖房子在很大程度上卖得是附加值，其次才是品质和品牌。上述我们谈到了，庄河正在拙壮发展，城市化推进的速度也将很快。经济的发展模式已从单纯的引进外资到多渠道并列前进的高速发展状态。城市配套也会日益齐全，尤其是前些日子庄河荣获中国优秀旅游城市的称号，也将大大增强庄河的知名度，对庄河引进外资，提升消费收入等方面也有着较为积极的影响，对推进城市化进程也将起到较大的作用。所以说，论价值，庄河的房子还是具有较为明显的升值空间，我们有理由相信，庄河的房地产业在经过市政府有力的“宏观调整”后会有较大的起色。
      第三，让我们来关注一下庄河房地产消费需求的能力。消费需求能力是决定价格的一个重要因素,激励孩子成长的62句话。在这里，我们要注意到这样的一个问题，即：市场上显示的消费需求就是支付能力的需求，而不是完全能力的需要。也就是说，需求受支付能力的制约，因此也对价值判断产生有利或不利的影响。不同的人有不同的需求，实际上最后都是由价格来做区分的。这个问题从全国发展的大势已可见端倪。通货的膨胀给所谓的消费者带来的冲击着实不小，房价是升还是降，这是老百姓广泛关注的问题。老百姓都希望房价能降下来，恨不得房地产一夜之间变成500元1平方米。但那是不现实的，房地产行业已成为国家财政的重要支柱，它直接影响到40－60余个行业的兴衰，如果从间接上来讲，它简直都影响到了你家小孩用的尿不湿上。如果真得倒了，会引发更为严重的经济问题，那么，损失最大不仅是国家，更是那些穷苦的百姓。尽管如此，潜在的消费者还是有的。从目前来看，全国的绝大多数城市乃至庄河的楼市仅仅的高价位与滞销的问题，决无平价崩盘的可能。因为，目前的房子数量并不是很多，多到老百姓住不过来了。现在的主要矛盾是超房价与消费者收入相差过大的问题。一旦房价调整到全社会平均利润率的水准，相信现有的房子便会一抢而空。因此，从这个角度来讲，本人以为房价还是会有一些小的降幅。
        第四，从老百姓对房地产市场价格心理预期的角度来分析。从目前的情况来看，深圳、东莞、上海、杭州等地均不同程度的出现了房地产泡沫，而泡沫的根源在于供、需出现失衡。首先，虚假的需求出现以后直接导致房地产建设面积加大，最终产生双向泡沫。因此，全国各地百姓闻风后便相信房价就此下跌，持币观望的情结日益凝重，从而最终使消费者失去了信心。在此方面，舆论的反面宣传“功不可没”，直接或间接的致使老百姓对房地产失去了消费的信心。我们来用日本举个例子，日本从1990年开始，到现在经济一蹶不振,真TM晕。日本官方也多次重申日本的经济复苏就在明天，把复苏的希望寄托在元旦，可是若干个元旦过去了，经济有没有复苏呢？没有，日本不管10几年来经济怎么痛苦，它仍然是全世界的经济大国和财政大国，他们完全有能力改变现在的经济局面，但这只是政府的一厢情愿。因为消费者推动了消费信心，投资者推动了投资信心，很多日本人很有钱，但他们捏在手里，不愿意放在银行，也不愿意消费，他们觉得未来没有希望，他们要把钱捏在手里，维持未来时间的生计,被127次掌声打断的浙江大学教授郑强的经典语录.（大家都看看受益匪浅）。他们不消费了，不买房也不买车了。汽车生产出来卖给谁？服装生产出来卖给谁？车子不买子，衣服不买了，面科又卖给谁？面料卖不出去，上游的印染又怎么办呢？经济是一个产业链，最终消费凝固就造成生产凝固。并不是你有一个好的产品，你就能卖得好。关键得能使老百姓看得到你这个东西的升值潜力，至少不能贬值。

      综上所述，本人以为，庄河的房价在2009年初至春节过后应当会有所降价，主要原因产不是因为房地产业本身的崩盘，而是由于各种原因使然：
第一，受全国房市的大势影响，庄河的房地产开发商也必然会有所举动，前几日，国奥花园已开始推行每平方米降价200元的广告宣传。
 第二，受金九银十的影响。房地产销售素有金九银十的概念。大部分的房地产开发企业都会选择在九至十月从作为开盘时间，即使是前期开盘的项目，也会在这个时间段做足了文章。从以往的经验来看，金九银十已成为房地产开发商在春节前回拢大部资金的最后战役，如果金九银十仍不奏效，年底前也就不会再有什么大的作为了。自房地产有负面报道以来至今，大部分的中型以上的房地产开发企业都有自己的存地，一般的动作流程都是在上一个项目开盘后回拢的资金来做下一个项目的建设工作，这也可以称作是他们自己的产业链条。但是，房市的股市的严重低靡使得房屋销售难以持续增长，银行对房地产逐渐失去信心的同时，导致他们没有更多地资金投入到下一项目中，而国家土地法又有规定，即：已购置的土地两年之内没有开发的，将被没收。这无形之中给了开商企业莫大的经济压力。中国社会有一个习惯，就是到了年终岁末时都应当将前期所欠的各种款项一并结清。由于金九银十销售不佳，必然导致年底开发企业的日子难过，有的小开发商就会面临破产，尤其像庄河这样小地区的小房地产开发企业而言更是难以支撑。所以，他们为了更快更好的回拢资金，必然会在年底到春节前产生一定幅度的降价。不过本人以为，这种降价还是不会对消费者产生什么太大的推动作用，因为，这种降价并不会提升消费信心，消费信心来源于全国的基准面。而并非一隅。