温州房地产行业调查

         1.温州房地产市场概况

         一、市场概况

         一级市场：2009年温州市区土地供应量437.91亩（可建设面积在78.95万方左右）；明显低于近5年土地出让总量的平均值。且住宅建设用地的供应量更加匮乏，全年只有256.74亩。可供应住宅建筑面积33.32万方。

         二级市场：2009年温州市区商品房批准预售面积90.42万平方米，销售面积106.83万平方米，销售套数7266套，销售均价22042元/平方米。较2008年的15477元、2007年的9787元和2006年的8045元，出现了连续三年大幅度的上涨局面，而最近两年的房价涨幅出现了明显加快的势头，其中2009年比2008年每平方米住宅均价上升了6565元，幅度达42.42%。

          三级市场：2009年温州主城区二手房成交17217套，与2008年相比增加了两倍有余，比2007年成交高峰也多出了约35%。

          二、土地市场

         2009年全年温州市区土地出让总面积达437.91亩，总体供应量比较匮乏，从数据来看略高于2005年和2006年。同楼市相比，今年的土地招拍挂的宗数并没有跟上火热的楼市销售步伐，温州市区自上半年集中拍出数块面积有限的住宅用地后，下半年几块呼之欲出的知名地块相继“难产”，只有年底市区供应的几宗住宅建设用地，无不受到地产商疯狂的追捧。同时竞拍价格也在各位豪强的一轮轮竞拍之下节节走高。甚至出现“面粉”贵于“面包”的局面。

        4月份，温州市区原温州长运集团地块以每平方米楼面地价19607元出让，创下浙江省即时地价新高。之后，在一级土地市场上，掀起高价抢地风潮。龙方24亩的围合型地块投出15205元的楼面价，令一直盛传由于楼面地价(15132元/平方米)太高而要退地的庄头地块汗颜；之后数月，一级土地市场继续保持前2个月的100%成交的纪录。更值得关注的是永嘉瓯北、苍南灵溪两块上10万平方米建筑规模的地块，其中永嘉瓯北的商务地块以19亿元成交，其可售物业楼面价创下温州县级土地标王；灵溪地块也以高出底价2倍以上的天价成交。此后，塘下、龙港2宗地均还创出8000多元/平方米的楼面价，乐成镇一块仅8亩的地块创出近1万/平方米的楼面价，疯狂的抢地战已蔓延到温州郊县乡镇的一级市场。

         而年底温州市区供应的三宗地块，土地中标价格高出起始价格的比例从1.84倍→3.88倍→4.84倍。12月30日下午，出让的高教园区茶山中心区6-A地块，最终以15756元/平方米的楼面地价竞拍成功；此价格远高于周边8000-11000元之间的市场价格。

        2.房地产公司概况

           温州鼎盛房地产开发有限公司 温州东日房地产开发有限公司

           温州市中厦房地产开发有限公司敖江分公司 温州新湖房地产开发有限公司 

          温州云天房地产开发有限公司泰顺分公司 温州市中厦房地产开发有限公司敖江分公司 温州新湖房地产开发有限公司 温州东海股份有限公司 温州汇发房地产开发有限公司 温州世贸中心大厦房开有限公司

         3.温州民间炒房团

          从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川透露说，炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。

        作为有着“中国犹太人”之称的温州人，经过二三十年的财富积累，所掌握的民间资本已有6000亿元之巨。敢闯敢干的温州商人，携巨款四处寻找投资机会。国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。

         4.房价调查 高房价的形成原因

         1. 温州涉及房地产的企业很多，中城建设、东瓯建设、温州建设集团、三箭建设和鸿厦建设主业从事房地产的企业，已有较强的实力但是有名头的鞋服牌也都在卖房子,包括包括康奈、奥康、巨一、报喜鸟、庄吉、乔顿、法派、高邦、德力西、天正、人民电器……这样的状况，导致的温州房地产价格居高不下的原因之一。

        2. 高回报率是房地产热的首要动机，众所周知，温州的房地产价格是全国有名的，导致价格过高的最根本原因是投资商可以获得非常高的回报率，在利益的驱使下，各个企业都蠢蠢欲动，磨刀霍霍。

        3. 社会稳定，温州人民乐于生产投资，购田置业，人民的生活能稳定的得到改善，对房地产需求大，带动房地产价格的上涨。

         4. 温州经济的告诉发展，人民富有是房价上涨的强有力的保证。