台山地王广场将于岁末正式开业，投资台山商铺的浪潮也一下被掀起了巨浪，一个一个“10年租金保证、10年保购、100%回报，0风险”的商业广告铺天盖 地而来，而在这巨浪声中一个朋友在天岭广场经营的小店却在这热浪中黯然贴上了铺位转让的标签“受不了，亏大了，越来越难做”朋友感叹道，身为台山人，你又 对这个熟悉的小城了解多少？在你我的周边到底发生着怎么样的变化呢？

一、台山的商业现状

现时台山的商业环境怎么样，只要你到天岭和商业城转一圈，细心观察一下，你就可能大概有所领悟，如果你稍有留心周围的生活环境变化的人，都会发现天岭和商 业城在这两年都进行过一系列的改建。一般的商场设计都是经过比较完善的策划设计后的而成的，可适用于未来在10年的商业增长需求，然天岭建成不到两年就需 要进行改建，而且是由以前较为大气的设计概念向小架子的设计理念转变。改建后的天岭广场1F给我的第一感觉就是升级版的东门市场，总给人一种很别扭的感 觉。而2F也显得满目疮然，廖廖的几个摊位依然坚守，用“萧条”两个字来形容绝不为过。难道天岭管理层一时头脑发热，来个凤凰变山鸡转变？其实不然，这一 设计的转变是以市场为依据，经营理念的转变说明大多数的台山人无法承受中高档的消费，中低档的消费才是台山人的主流。这是现时台山消费水平的真实反映。

二、台山的历史与经济模式

要了解台山就必须要先了解台山的历史，台山是“中国第一侨乡”，二十世纪初，台山每年的侨汇已经超过了1000万美元，到1937年达到了1.8亿美元， 占了当年全国侨汇的三分之一，具有很强的消费力。新宁铁路通车后，台城变为侨乡的一个交通枢纽，外地的农副产品、日用百货、建筑材料等，源源不断地流入台 山，四乡云集，商业繁荣。这使台山成为当时名副其实的小广州。现时台山每年的侨汇有多少，我不清楚，但从历年台山政府的招商引资的工作会议中多次提到将利 用侨资作为重点工作，可以证明侨资在台山经济中不可缺少的力量。很多人都清楚在台山经营商铺比其他五邑地区的税费相对来说要高，当然其有众多的因素影响， 而其中主要的因素是由台山的经济模式所决定的，侨汇是台山的经济主脉，而从历史的角度看出台山的商业远比制造业兴旺，而地方财政也看到这一点，所以将税负 偏重于商业。

近百年来，侨汇是台山经济发展的主要动力，在台山经济中不可替代的地位，这个逻辑一直没变，如果不把这个历史事实充分认识清楚，不从思想的高度认同侨汇在台山经济地位的话，是不能真实的认识和了解台山的。

三、影响台山商业的四大因素

1、人民币升值对台山经济的影响

从2010年6月汇改始，四个多月来，人民币对美元汇率（中间价由6月1日6.8279-降至10月8日的6.683）在短期内急升了2.1%，而近期更 有加速升值的迹象，更有传闻中国将步80年代日本的后尘，在5年内人民币的汇率将升值1倍。从以上点点可以看出未来人民币的升值的预期。而台山作为侨乡， 人民币对美元汇率的走向左右着台山经济主脉。而从这一大方向看，假设流入台山的外汇总额不变，人民币越是升值，兑换成人民币的金额越少，相对来说台山的消 费能力会着在下降，如果把金融海啸对台山的破坏比作是飞机的轰炸，那么人民币升值就是核弹，直接给台山经济核心带来灾难性的破坏，人民币升值带来的影响要 远大于其他地区。

2、港澳游对台山经济的影响

从2005年开始实施港澳游，是举国同庆的好事，但对于很多内地的商家来说就不一定了，港澳个人游的实施无疑是给香港和澳门的经济注入一支强心针，使香港 走出经济的低迷，使澳门的赌业插上腾飞的翅膀，但广东地区的零售商家可就不这么的认为，因为港澳游带来的方便，使许多人的消费方式发生了改变，这种微妙变 化，在大经济环境向好时不会察觉，但在经济不理想的时候就真的让商家叫苦连天。在台山花百来块就能来一次港澳游，同事A去澳门一游，在出发前已经收到了朋 友和同事用2张A4纸也记不了的购物清单，大至手机数码、小至洗头水、沐浴露、护肤品。结果带着轻松的步伐出门去，带着沉重的购物袋回来，我相信各位身边 也看到了不少这样的例子。在台山同样的产品实在比外面贵，而且质量还是比较有保障，朋友买一个CASIO的手表在台山专柜售价1980元（RMB），在澳 门售价1480元（HKD），而且还再打5折740元（HKD）成交。消费者的选择是明智的，你还会在台山消费吗？

3、网络经济对台山经济的影响

随着互联网的发展，我们的生活越来越离不开网络，2005年国内网民约近1.3亿，到2010年国内网民已超过4亿人。据报道北京正正在步入“电子商务新 经济时代”。宅经济中的网购在我国发展非常迅速。去年，我国网购交易量已达2600多亿元，光是淘宝网的网购交易量就达到了2000亿元，这个数字比 2008年增加了一倍。如果说石油推动了20世纪的经济发展，那么互联网将推动21世纪的经济发展，5年内，网络经济总量将达20万亿美元，挤掉传统产业 的50％的市场，朋友L在台山可以算得上中高档产品的消费群之一，一直比较抵触网购，认为网购的质量没什么保障。但一次准备买一套富安娜的床上用品送赠给 朋友，结果看上的一套2K多产品因有点污积，而更换要等上1周多时间，结果她无奈下上网找到了同样款式的产品，而且以相当于台山专卖店6折价格拍下。呵 呵，从此一发不可收拾，由行街购物转向网购。身边越来越多的选择了网购，你呢？

4、通胀对生活经济的影响

今年以来，随着上游农产品轮番涨价，下游食品价格也“水涨船高”。“葱头7元/斤，西洋菜5元/斤，椒4元/斤~~什么东西都在涨。”老妈子在吃饭时叹道，生活成本增加，不只是作为家庭主妇的老妈的个人感受, 乳制品涨价、面包涨价水果涨价、汽油涨价、理个发也涨价……相信大家也亲身感受到生活成本逐月递增。在消费市场，物价上涨已被越来越多居民亲身感受到；而生活成本上涨是不可减少的，唯独能削减的就是其它方面的支出，如购物，外出吃饭等等。

四、地王广场带来的改变

就上面提到的因素对台山商业的影响，可以说就近期来说，这是不可抗力的影响。台山的消费能力在一步步的削弱。在现在这种情况，地王广场的开业，对台城地区 来说无无疑又是一个闷棍。假若把台山的消费能力比作水，而将商业圈比作一个大水桶，而水的高度比作经营利润。在水不断削减的同时，把水桶的容量骤然增大1 倍。可想而知，水位的能不迅速下降，也就是说，商家的竞争环境在不断恶化。当然也不是说这会另商家亏钱，只是说在以前10个商家投资，有可能7个人能挣 钱，而在环境恶化后，可能只有3个人能挣钱。

五、地王广场的投资价值

地王广场是否具有投资价值？曾与很多朋友讨论过这一问题，但意见不一。我个人起初的观点是在台山未来五年内都很难出现这样的一个具有规模，而且地理位置相 对得当的商业街，从现时台城的整体规划来看，真的没有一块地可以与此相比，但我不认为它具有投资的价值，当然不会像很多人所说的那里的地风水不好（本人一 直是中华文化的摊崇者）。投资价值体现在回报率上，若回报非常丰厚，当然是值得的，但只要看看商家的报价，40000元/平方以上（按实用面积计算），对 台山这个小城镇来说可是不菲的价格，大概是台城楼市平均售价的10倍以上，这可是能比拟香港购物天堂的商铺与住房的比值。

商家广告“10年租金保证、10年保购、100%回报，0风险”。10年，10年后发生什么，只有上帝知道，你我的凡人是无法预见的，可能台山一夜间成为国际城市也说不定（呵呵，发梦时都不敢想）；也可能一个洪水暴涨，将这商业街一次性摧毁呢？据《中华人民共和国防洪法》第二十三条 禁止围湖造地。已经围垦的，应当按照国家规定的防洪标准进行治理，有计划地退地还湖。禁止围垦河道。确需围垦的，应当进行科学论证，经水行政主管部门确认不妨碍行洪、输水后，报省级以上人民政府批准。地王广场是否符合相关的规定，是否能办领房产证，我不清楚，不知道。但假若真的发生洪水暴涨，发生一点小意外，那就大事不妙了，结合中国未来的法律进程，上级部门很可能按防洪法强行拆除有危害公众利益的建筑，强拆损失可想而知。当然这是本人的乱蒙，不值一提。

六、后语

那么台山商业真的不行了吗？其实不然，台山的商业面临最大的困境就是利益分配不均，只要体现在店面租值虚高，税负过重，而这一切当然就是要消费者来承担， 结果部分人会选择网购或去其他地方消费。市场已经出现疲态，只有减少店铺的租值和税负，市场才会有一线生机。最后还蒙一下，地王的前景，台山地王开业恰迎 新春佳节，人潮汹涌，好不热闹，各商家也喜不胜收，好好的捞了一把。但好影不长，不到一年，好些商家开始逐步撤离，虽然地王广场人潮不减，但人们的购买意 欲不强，所谓“旺丁不旺财”。台山地王真正的成为了台山的美丽风景线。

这篇文章在1个多月前就大概完成了，只是当时思想过混浊，需要一段时间沉淀，思绪才能理清。希望这篇文章能给你新视角、新思维看待这个你我熟悉的小城——台山。